Come funziona l'ammortamento del mutuo e il rimborso completo del mutuo è una buona opzione?

Per la maggior parte degli svizzeri, il finanziamento immobiliare con un mutuo è un'ottima opzione, soprattutto quando i tassi di interesse sono bassi. Ma ci sono molti aspetti da tenere in considerazione. Scegliere il piano ipotecario giusto è solo l'inizio. Poi arriva la questione di ammortizzare il mutuo ipotecario con un carico fiscale ottimizzato, il che comporta molte complessità.

Prima di concludere un mutuo immobiliare è necessario considerare le seguenti domande:

• Come posso estinguere il mutuo?
• Quali sono le conseguenze fiscali dell'ammortamento?

Molti dei nostri clienti che hanno contratto un mutuo qualche anno fa ci chiedono se ripagare il loro prestito è utile quando hanno liquidità. A questo punto, consigliamo vivamente loro di considerare le seguenti domande:

• In che modo il pagamento dell'intero mutuo avrà un impatto sulla mia situazione finanziaria?
• Se non ripago il mio prestito, come posso utilizzare il capitale disponibile per ottenere il miglior rendimento possibile?
• Qual è il momento giusto per estinguere il mutuo?

Affinché un investimento immobiliare abbia successo, è necessaria una strategia ipotecaria e lo sviluppo di un piano finanziario che tenga presente la tassazione immobiliare svizzera, nonché i tuoi obiettivi finanziari. Ed è qui che entrano in gioco gli esperti.

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Che cosa è l'ammortamento?

Si tratta del rimborso di un debito ipotecario o di un prestito immobiliare. La legge svizzera prevede due tipi di mutui: 1^lui e 2^il rango. Un mutuo può essere ammortizzato o rimborsato per intero, tramite pagamenti regolari o a rate.

Come posso estinguere il mutuo?

La legge svizzera consente di finanziare l'acquisto di immobili con un mutuo fino all'80% del valore di mercato determinato dalla banca, ad eccezione delle seconde case.

Un mutuo 2/3 o una garanzia pari a circa il 65% di questo valore costituisce una prima ipoteca. Non è obbligatorio ammortizzare il debito ipotecario senior. Sei quindi libero di conservarlo per tutto il tempo che desideri.  

Se il finanziamento della tua casa richiede più del 65% o due terzi del valore dell'immobile trattenuto dalla banca, puoi contrarre un secondo mutuo ipotecario che deve essere rimborsato per intero entro 15 anni, o al momento del pensionamento. I prestiti ipotecari di secondo grado devono essere ammortizzati.

Il rimborso del secondo mutuo ipotecario può essere effettuato in 2 modi, vale a dire: ammortamento diretto o indiretto.

Se si opta per l'ammortamento diretto, si rimborsa il prestito a rate di importo fisso, in linea di principio a intervalli regolari ogni 3 mesi. Per calcolare la tua tranche annuale (su un periodo di 15 anni), dividi semplicemente la somma del debito per 15 e poi per 4 (per 4 trimestri). Quindi, se il tuo secondo mutuo è di CHF 300.000, la tranche annuale è di CHF 20.000 e la tranche trimestrale è di CHF 5.000.

In caso di ammortamento indiretto, il metodo di pagamento e i pagamenti rimangono intatti. I tuoi pagamenti non vengono trasferiti al creditore ipotecario o alla banca, ma vengono depositati su un conto nella soluzione pensionistica privata del pilastro 3a/b. Quando la pensione viene sciolta, l'importo percepito viene utilizzato per ammortizzare il debito ipotecario. I fondi non vengono versati direttamente, ma rimangono sul tuo conto o sul tuo deposito e fungono da garanzia per il creditore.  

Entrambe queste strategie possono aiutarti a stabilire un buon piano fiscale, ma entrambe presentano pro e contro. Di seguito ti forniamo una tabella che ti aiuterà a decidere tra ammortamento diretto e indiretto.

Ammortizzare direttamente o indirettamente?

Confrontando le due strategie, il rimborso indiretto del mutuo sembra più vantaggioso dell’ammortamento diretto. Infatti, con l'avvicinarsi della pensione, il capitale accumulato tramite il pilastro 3a/b consente di ridurre il prestito immobiliare. Inoltre, questa soluzione promette due risparmi fiscali: i contributi all'assicurazione privata 3a sono deducibili dalle tasse, 3b a seconda dei Cantoni, così come gli interessi ipotecari fino al rimborso della seconda ipoteca.

I nostri esperti calcoleranno per voi le diverse possibilità di risparmio sui costi di ammortamento del mutuo ipotecario e di ottimizzazione fiscale e lungimiranza.

Saldare l'intero mutuo è una buona opzione?

La risposta a questa domanda non può essere definitiva. L'ammortamento del mutuo richiede una pianificazione a lungo termine e deve essere adattato al tuo stile di vita, alla tua età, alla tua situazione professionale e finanziaria.  

Ma prima di decidere, devi anche stabilire:

• l'età in cui desideri andare in pensione,
• le conseguenze fiscali sulle tue finanze dovute a un calo del reddito,
• i tuoi progetti personali a breve, medio e lungo termine così come
• il tuo bisogno di liquidità in futuro e il tuo rapporto debito/PIL.

Per quanto riguarda l'ammortamento volontario, il primo mutuo a tasso fisso può essere ammortizzato solo alla scadenza o se è previsto un ammortamento annuale senza commissioni. Alla scadenza del contratto, hai la possibilità di rimborsare tutto o parte del prestito oppure di rinnovarlo. Se desideri rimborsare il tuo mutuo fisso prima della scadenza, devi consultare le condizioni del tuo contratto di mutuo ipotecario. Potrebbero essere dovute sanzioni.

I pagamenti anticipati possono essere costosi e solitamente comportano il pagamento di una commissione di uscita al creditore o alla banca per gli interessi persi sui mutui del mercato monetario. Avrai bisogno di un preavviso di risoluzione, che varia a seconda dell'istituto e può anche comportare una possibile sanzione. L'ammortamento completo del mutuo ipotecario in qualsiasi momento è consentito solo per i mutui a tasso variabile. In questo caso le commissioni sono notevolmente inferiori rispetto a quelle di un mutuo ipotecario a tasso fisso.

Dal punto di vista fiscale, il rimborso completo del mutuo non è sempre raccomandato.  

Mantenere il mutuo potrebbe essere preferibile, in particolare se investire il capitale gratuito altrove (titoli di Stato, azioni, conti di risparmio, ecc.) ti porterà rendimenti migliori per la durata prevista del prestito rispetto agli interessi risparmiati utilizzando i fondi per estinguere il mutuo prima della scadenza. Un confronto dell'impatto fiscale del tuo ammortamento con diverse soluzioni di investimento (il rendimento netto al netto delle imposte) si rivelerà vantaggioso. Tuttavia, questa attività può essere piuttosto complessa e richiede di rivolgersi a uno specialista. Per scegliere le giuste opzioni di investimento, valuta le tue esigenze e la tua tolleranza al rischio.  

La liquidità disponibile potrebbe essere utilizzata anche per finanziare le lacune del fondo pensione al momento del pensionamento.

Acquistare una proprietà è uno degli investimenti più importanti della vita, ma pianificare il proprio futuro può essere difficile con un mutuo a carico. L'ideale sarebbe iniziare a pensare a un mutuo almeno 10-15 anni prima della pensione, durante i quali il prestito dovrebbe essere ridotto al 65% del valore di mercato dell'immobile. Tieni inoltre presente che l'onere teorico del mutuo non dovrebbe superare un terzo del tuo reddito pensionistico.

I nostri specialisti in ammortamenti sono pronti a sviluppare una strategia di mutuo adatta alla tua situazione e che ti offra una migliore flessibilità finanziaria rispondendo a tutte le tue domande. Per maggiori informazioni, contattaci da oggi!