Mutuo ipotecario e tassi in aumento: dovresti ammortizzare o rinnovare il mutuo?

È un dato di fatto che l'aumento dell'inflazione e l'inasprimento della politica monetaria della Banca nazionale svizzera hanno avuto un impatto significativo sui tassi ipotecari, che hanno subito un improvviso aumento. È così che, ad esempio, il tasso fisso decennale è passato dall'1,1% di un anno fa a circa il 2,7% di oggi, per le migliori offerte.

Applicato a un debito di 1 minuto, il costo mensile del servizio del debito aumenta quindi da CHF 916.- a CHF 2250.-, con un aumento del 145% del costo del denaro!

Molti dei nostri clienti ci hanno chiesto se rifinanziare o ammortizzare il loro debito. La risposta, come spesso accade nei casi che gestiamo, è che tutto dipende dalle tue circostanze personali.

Proponiamo quindi di seguito un approccio per rispondere a questa spinosa domanda.

Naturalmente, il primo criterio è conoscere i mezzi a tua disposizione per ammortizzare tutto o parte del tuo debito. Tra questi ultimi ci sono ovviamente i tuoi risparmi "gratuiti", ma anche i tuoi risparmi "obbligatori" ospitati nel tuo fondo di previdenza, o anche i tuoi beni accumulati in un conto 3a o addirittura in un'assicurazione sulla vita.

Ammortizzare il mio debito con i miei risparmi gratuiti?

Se te lo puoi permettere, i principali criteri decisionali sono abbastanza semplici: il rendimento che ti aspetti dai tuoi investimenti è superiore al costo del tuo debito ipotecario, al netto delle tasse? La tua sensibilità al rischio ti consente di assumerti i rischi associati alla leva finanziaria?

Illustriamo questi elementi di seguito.

In Svizzera gli interessi passivi sono generalmente deducibili dal reddito imponibile. Il rendimento dei tuoi beni, invece, è tassato in modo diverso tra reddito (cedole obbligazionarie e dividendi, valore locativo, vedi affitti netti se l'oggetto è affittato, che sono tassati con gli altri tuoi redditi) e plusvalenze su titoli (non tassate, in linea di principio).

Ricorderemo inoltre che mantenere un debito per aumentarne la partecipazione a varie forme di investimento genera un effetto leva, molto favorevole al rialzo ma potenzialmente devastante al ribasso.

Illustriamo questo elemento con un esempio che non include gli impatti fiscali sopra citati: un investimento di 100.- è finanziato per 60.- da capitale proprio e 40.- da debito. Il costo del debito è del 3%. Se il tuo investimento produce un rendimento del +6%, il tuo rendimento netto sarà di CHF 6, meno CHF 1,20 (per il servizio del debito) o CHF 4,80. Rispetto al tuo patrimonio netto iniziale di CHF 60, il rendimento è del 7,7%.

Al contrario, se il tuo investimento produce un risultato del -6%, il valore del tuo capitale scenderà dell'8,3%. Se il valore del tuo investimento scende del 58,8% avrai perso completamente il tuo capitale!

Utilizzare il mio fondo pensione per estinguere il mutuo?

Si ricorderà che la LPP autorizza il ritiro del patrimonio dei fondi pensione per il finanziamento o il rimborso del debito ipotecario della propria residenza principale. La regola è che un assicurato può prelevare dal proprio fondo pensione il valore più elevato tra averlo accumulato all'età di 50 anni o la metà del suo patrimonio pensionistico totale.

Ma questa è solo metà della storia, perché è anche possibile prendere in considerazione un programma di ammortamento indiretto del mutuo attraverso il rimborso degli anni di pensione, se questa riserva esiste, e/o contributi su un conto di 3^e pilastro.

Di seguito esamineremo queste strade, specificando che in tali casi la dimensione fiscale assume un'importanza preponderante.  

Si prevede un deflusso di beni pensionistici per ammortizzare l'ipoteca.  

Il deflusso di capitali di tutto o parte del patrimonio pensionistico è tassato con aliquote che vanno dal 5% al 25% a seconda dei Cantoni (circa il 9% per Ginevra e Vaud). Una volta ripagato tutto o parte del debito, l'imposta sul patrimonio aumenterà proporzionalmente e gli interessi passivi deducibili dal reddito imponibile scompariranno (e quindi le imposte sul reddito aumenteranno). Inoltre, il tuo capitale pensionistico sarà inferiore e il reddito (esente da imposte) ad esso assegnato sarà proporzionalmente inferiore. Ciò si traduce anche in un capitale pensionistico obiettivo più modesto per la pensione. Infine, il prelievo anticipato blocca ogni possibilità di rimborso che potrebbe esistere in futuro, con il capitale prelevato per l'edilizia abitativa che deve prima essere "rimborsato" alla fondazione pensionistica, prima di poter essere qualificato come rimborso e beneficiare delle detrazioni fiscali corrispondenti.

Esistono ancora possibilità di riacquisto delle pensioni :

  è generalmente opportuno favorire la strategia di riacquisto rispetto a quella di ammortamento del debito ipotecario, anche se ciò significa pianificare il successivo ammortamento di tale debito, generalmente al momento del pensionamento. Le sottigliezze per padroneggiare un simile approccio sono numerose e non possono essere descritte in questa lettera. Si ricorderà, tuttavia, che il rimborso è deducibile dal reddito imponibile e che l'effetto di tale detrazione deve essere calcolato all'aliquota marginale dell'imposta dell'interessato, che può salire fino al 45% a seconda del reddito imponibile del nucleo familiare e del suo cantone di residenza. Inoltre, il capitale riacquistato non è più soggetto all'imposta sul patrimonio o all'imposta sul reddito da capitale, mentre gli interessi sul debito ipotecario sono deducibili dal reddito imponibile e l'importo del debito viene detratto dal patrimonio imponibile. Si tratta di una configurazione complessa, ma che può portare a risparmi molto significativi.

Io rifinanzi. Ma a quale maturità?

Negli ultimi anni, gli svizzeri hanno preferito bloccare i tassi ipotecari per lunghi periodi, spesso 10 anni, per beneficiare del contesto tariffario ultracompetitivo e garantire la propria sicurezza di bilancio.

Oggi la situazione è diversa: il tasso medio decennale varia dal 2,7 al 3,5% a seconda della Banca, mentre il tasso Saron (tasso indicizzato all'evoluzione del mercato monetario) varia tra lo 0,60 e l'1,60%.  La differenza è quindi sostanziale, ma ovviamente Saron non ti protegge in caso di aumento duraturo delle tariffe.

Quindi cosa scegliere?

Usiamo un esempio numerico per illustrare la situazione: prendiamo l'ipotesi di un mutuo a 1 minuto, un tasso fisso su 10 anni del 3,1% e un tasso Saron oggi dell'1,1%. Possiamo quindi calcolare il costo annuale del servizio del debito. Per Saron ipotizzeremo forti variazioni: nel secondo anno questo tasso aumenterebbe al 3,2%, poi negli anni successivi al 6%, 5,2%, 4%, 3%, 2%, 1,5%, 1,5%, 2% (si tratterebbe di uno scenario un po' disastroso in caso di inflazione persistente).

La tariffa annuale sarà la seguente (in CHF):

Da questa tabella si possono trarre due lezioni:

• Il tuo flusso di cassa deve essere sufficiente per poter far fronte a forti aumenti dei tassi, se opti per Saron
• In definitiva, ciò che deve essere considerato è il costo totale del servizio del debito. Nel nostro esempio un po' estremo, la differenza è di CHF 13.000.- a favore di Saron (senza valore attuale dei flussi).

Conclusione

Come possiamo vedere, la questione della strategia per rifinanziare un debito ipotecario è molto più complessa di quanto sembri. E le decisioni prese alla leggera possono essere molto costose se si combinano i loro effetti per lunghi periodi di tempo.

E ci sono molte piccole (e grandi) sottigliezze che non è stato possibile affrontare in questo documento.

Ci sembra quindi essenziale includere questa decisione nel quadro di una valutazione patrimoniale complessiva, che tenga conto anche dei progetti di vita a lungo termine, in particolare della pensione, momento in cui le condizioni per la concessione o il mantenimento di un mutuo possono cambiare molto.