Residenza secondaria: Svizzera o Francia?

Acquistare una seconda casa: in Svizzera o in Francia?

Dal 2020, la pandemia e le misure sanitarie hanno ravvivato l’interesse per l’acquisto di una seconda casa, riflettendo una legittima necessità di fuga in un momento in cui le nostre libertà individuali sono gravemente scosse.

Le persone residenti nella regione del Lago di Ginevra si pongono spesso la questione di scegliere tra un'acquisizione nella vicina Francia o in Svizzera. Nonostante le questioni relative alle preferenze personali e al prezzo, si pone la questione del carico fiscale complessivo tra questi due Paesi.

Ci è sembrato quindi opportuno effettuare un'analisi comparativa, realizzata congiuntamente da Avacore Family Office, società specializzata in consulenza patrimoniale franco-svizzera, e Impact Financial Engineering, specializzata in consulenza per residenti svizzeri, su un periodo di lungo periodo che comprende aspetti ereditari, particolarmente sensibili per la Francia.

Gli impatti fiscali dipendono dalla situazione di ogni nucleo familiare, abbiamo formulato le seguenti ipotesi:

Situazione iniziale:

1. Coppia sposata secondo il regime giuridico svizzero, entrambi nati nel 1966 (55 anni), residenti a Ginevra, in affitto.
2. La coppia ha due figli adulti e finanziariamente indipendenti.
3. La coppia percepisce un reddito netto annuo di CHF 230.000
4. A seguito di un'eredità, la coppia ha un patrimonio mobile depositato sui mercati finanziari di CHF 2.650.000.-. A ciò si aggiungono i loro beni pensionistici stimati fino ad oggi in CHF 1.350.000.-
5. Lo stile di vita dei coniugi è di circa CHF 210.000.- all'anno, tasse incluse.
6. Il loro reddito imponibile ammonta a CHF 210.000.-

Progetto di acquisizione: confronto mantenuto

1. Acquisto congiunto di uno chalet o appartamento nel Montana (Vallese) o a La Clusaz (Francia) al prezzo di CHF 1.600.000.-.
2. Finanziamenti tramite capitale proprio fino al 40% (640.000 CHF) e tramite debito per il saldo (960.000 CHF) al tasso dell'1% su un periodo di 15 anni.
3. Il valore locativo stimato dell'immobile a La Clusaz è di CHF 5.000,-pa, rispetto ai CHF 15.000,- dell'immobile del Montana.
4. Per entrambe le proprietà, manteniamo un costo di manutenzione annuale di CHF 10.000.-

Tassazione comparata: elementi che entrano in gioco

1. Costi di acquisizione (notaio, catasto, ecc.)

Montana:        CHF 60.000 (3,8%)

     La Clusaz:      CHF 113.000 (circa il 7% escluse le commissioni di garanzia ipotecaria)

La differenza rispetto alla Francia è di CHF 53.000.-

• Imposte sulla proprietà

Montana: Nessuna imposta speciale diversa da quelle legate alla tassazione corrente

La Clusaz: CHF 2.200.- /anno tasse sulla proprietà e tasse sull'alloggio

Il delta contro la Francia è di CHF 2.200.-/anno.

• Tassazione corrente (reddito e ricchezza)

Montana : imposta sul valore locativo: CHF 15.000.- moltiplicata per l'aliquota marginale d'imposta della coppia.

La Clusaz: il valore locativo francese ha un impatto solo sull'aliquota marginale dell'imposta in Svizzera. In altre parole, tale aliquota sarà fissata sulla base di un reddito imponibile "virtualmente" aumentato di CHF 5.000

Dato che gli immobili situati in Francia non sarebbero tassabili in Svizzera (né sul patrimonio né sul reddito), ma solo presi in considerazione per l'aliquota, l'acquisizione della proprietà a La Clusaz comporterebbe una tassazione netta inferiore di circa CHF 5.700.- all'anno.

Questo vantaggio diminuirà tuttavia a partire dal 2035, anno in cui la coppia sarà soggetta all'IFI (Imposta sul patrimonio immobiliare, che risulta da un ammortamento fittizio del debito calcolato dal punto di vista fiscale, indipendentemente dal fatto che quest'ultimo sia effettivamente ammortizzato o meno) e si attesterà intorno a CHF 1350.-pa dal 2038.

• Imposte di successione (linea diretta) con devoluzione giuridica svizzera a 1^lui morte

       Montana:        Nessuno (in caso di acquisto in Vaud imposta di successione di circa il 7%)

      La Clusaz:      CHF 223.000 o CHF 64.000 in caso di smembramento di beni al momento dell'acquisizione.

Tabella comparativa:

Notiamo i seguenti elementi:

• In Francia i costi di acquisizione sono molto più elevati che in Svizzera.
• In Svizzera gli oneri fiscali annuali legati alla proprietà dell'immobile sono più elevati che in Francia.
• Le imposte di successione sono particolarmente penalizzanti nel caso della Francia in assenza di anticipazione.
• Si noti che con la pianificazione della successione per la Francia (vedi sotto) il differenziale fiscale cumulativo scende a circa CHF 11.500.-Un importo trascurabile, soprattutto perché è previsto a 30 anni.
• Si noti che la struttura di finanziamento (debito ipotecario) ha un impatto minimo sulla differenza dell'onere fiscale. Da un punto di vista economico, però, quest'ultimo è importante, il debito implica un onere di interessi, ma anche la possibilità di collocare parte del proprio capitale altrove che nel settore immobiliare. La questione del finanziamento in CHF o in € si porrà anche nel caso di un acquisto in Francia, il che equivale a una scelta tra la garanzia di copertura degli interessi (se debito in CHF) e la gestione del rischio di cambio (se debito in euro) per gli immobili detenuti nella zona euro.

Possibili misure di ottimizzazione

Acquisto in Svizzera:

Esistono pochi mezzi specifici per ridurre il carico fiscale. Potremmo citare l'acquisto di un immobile che richiede alcuni lavori di manutenzione che saranno deducibili dalle tasse, oppure una strategia di ammortamento del debito attraverso un programma di riacquisto nel risparmio del secondo o terzo pilastro. Ma tali strategie dovrebbero comunque essere integrate in una buona consulenza patrimoniale, indipendentemente dal fatto che la coppia possieda o meno una seconda casa.

Ricorderemo anche che un acquisto sui monti Vaud è (fiscalmente) più costoso che nel Vallese, sia in termini di rendimento locativo che di imposta di successione.

Acquisto in Francia:

Un debito contratto per finanziare l'acquisizione sarà deducibile dalla base imponibile dell'imposta di successione (come in Svizzera), se esiste ancora al momento del decesso, vale a dire se non è stato rimborsato e se il decesso assicurativo non è stato contratto.

Una donazione in piena proprietà ridurrebbe la tassazione del trasferimento. I diritti si basano, infatti, unicamente sul valore della proprietà nuda che dipende dall'età dell'usufruttuario al momento della donazione, ad esempio il 50% per un usufruttuario di 55 anni. L'usufrutto scadrà alla morte dell'usufruttuario senza tassazione. Tuttavia, bisogna considerarlo con cautela, perché l'usufruttuario non può più vendere l'immobile senza il consenso del solo proprietario.

Conclusione:

Nel corso del tempo, le imposte di successione sono contrarie ad un'acquisizione in Francia. Potremmo tuttavia analizzarlo come la controparte del fatto che, a parità di budget, spesso potremo acquistare in Francia un immobile con una superficie maggiore di quella che avremmo in Svizzera. Inoltre, il nostro esempio dimostra che anticipare la trasmissione può ridurre notevolmente la bolletta.

Come in ogni grande progetto, le implicazioni finanziarie e fiscali dipendono da numerosi parametri che vanno ben oltre gli aspetti strettamente legati all'immobile considerato. Si raccomanda pertanto di includere tale acquisizione nella pianificazione patrimoniale complessiva sulla base del parere di uno specialista.

Ringraziamo calorosamente AVACORE con la quale questo articolo è stato co-scritto.