Emprunt hypothécaire et hausse des taux : faut-il amortir ou renouveler son hypothèque ?

C’est une réalité, la hausse de l’inflation et le resserrement de la politique monétaire de la Banque Nationale Suisse ont un impact important sur les taux hypothécaires, qui ont pris le chemin d’une hausse brutale. C’est ainsi que par exemple le taux fixe à 10 ans est passé de 1,1% il y a un an à environ 2,7% aujourd’hui, pour les meilleures offres.

Appliqué sur une dette de 1 mn le coût mensuel du service de la dette passe donc de CHF 916.- à CHF 2250.-, soit une hausse de 145% du loyer de l’argent !

Bon nombre de nos clients nous ont posé la question de savoir s’il faut refinancer ou amortir leur dette. La réponse, comme souvent pour les cas que nous traitons, est que tout dépend de vos circonstances personnelles.

Nous proposons donc ci-après une démarche pour répondre à cette épineuse question.

Bien entendu, le premier critère est de connaître les moyens que vous avez à disposition pour amortir tout ou partie de votre dette. Parmi ces derniers figurent bien sûr votre épargne « libre », mais également votre épargne « obligatoire » logée dans votre caisse de prévoyance, voir vos actifs accumulés dans un compte 3a ou encore des assurances vie.

Amortir ma dette avec mon épargne libre ?

Si vous en avez les moyens, les principaux critères de décision sont assez simples : le rendement que vous attendez sur vos placements est-il supérieur au coût de votre dette hypothécaire, après impôts ? Votre sensibilité au risque vous permet-elle d’assumer les risques liés à l’effet de levier ?

Nous illustrons ces éléments ci-après.

En Suisse, les intérêts passifs sont généralement déductibles du revenu imposable. Le rendement de vos actifs, en revanche, est imposé de façon différenciée entre revenus (coupons d’obligations et dividendes, valeur locative, voir loyers nets si l’objet est loué, qui sont taxés avec vos autres revenus) et plus-values des valeurs mobilières (non taxées, en principe).

On se rappellera aussi que le maintien d’une dette, quelle qu’elle soit, pour augmenter sa participation à diverses formes de placements, engendre un effet de levier, très favorable à la hausse mais potentiellement dévastateur à la baisse.

Nous illustrons cet élément avec un exemple qui n’inclut pas les impacts fiscaux cités plus haut : un placement de 100.- est financé pour 60.- par fonds propres et 40.- par dette. Le coût de la dette est de 3%. Si votre placement produit un rendement de +6%, votre rendement net sera de CHF 6.- moins CHF 1,20 (pour le service de la dette), soit CHF 4,80. Rapporté à vos fonds propres initiaux de CHF 60 le rendement est de 7,7%.

A l’inverse, si votre placement produit un résultat de -6%, la valeur de vos fonds propres baissera alors de 8.3%. Si la valeur de votre placement baisse de 58.8% vous aurez intégralement perdu vos fonds propres !

Utiliser mon fonds de pension pour amortir mon hypothèque ?

On se rappellera que la LPP autorise le retrait des actifs de la caisse de pension pour le financement ou le remboursement de la dette hypothécaire de sa résidence principale. La règle est qu’un assuré peut retirer de sa caisse de pension la valeur la plus élevée entre l’avoir accumulé à 50 ans ou la moitié de son avoir total de prévoyance.

Mais là ne se trouve que la moitié de l’histoire, car il est aussi possible d’envisager un programme d’amortissement indirect de son hypothèque à travers des rachats d’années de prévoyance, si cette réserve existe, et/ou des contributions à un compte de 3^e pilier.

Nous examinons ces pistes ci-après en précisant que dans de tels cas la dimension fiscale prend une importance prépondérante. 

Une sortie des actifs de prévoyance est envisagée pour amortir l’hypothèque. 

La sortie en capital de tout ou partie de l’avoir de prévoyance est taxée à des taux allant de 5% à 25% selon les cantons (environ 9% pour Genève et Vaud). Une fois tout ou partie de la dette remboursée, l’impôt sur la fortune va augmenter en proportion et les intérêts passifs déductibles du revenu imposable disparaîtront (et donc les impôts sur les revenus augmenteront). En outre, vos capitaux de prévoyance seront moins importants et les revenus (défiscalisés) qui y sont attribués proportionnellement plus bas. Il en découle aussi un capital de prévoyance cible à la retraite plus modeste. Enfin, le retrait anticipé bloque toute possibilité de rachat qui pourrait exister à l’avenir, les capitaux retirés pour le logement devant d’abord être « remboursés » à la fondation de prévoyance, avant de pouvoir être qualifiés de rachat et de bénéficier des déductions fiscales correspondantes.

Des possibilités de rachats de prévoyance existent encore :

 il convient généralement de privilégier la stratégie de rachats à celle d’amortir la dette hypothécaire, quitte à planifier un amortissement ultérieur de cette dette, en général au moment de la prise de la retraite. Les subtilités pour bien maîtriser une telle approche sont nombreuses et ne peuvent être décrites dans la présente lettre. On se rappellera toutefois qu’un rachat est déductible du revenu imposable et que l’effet de cette déduction doit être calculé au taux d’imposition marginal de l’intéressé, qui peut monter jusqu’à 45% selon le revenu imposable du ménage et son canton de domicile. En outre, les capitaux rachetés ne sont plus soumis à l’impôt sur la fortune ni à celui sur les revenus de capitaux, alors que les intérêts de la dette hypothécaire sont déductibles du revenu imposable et le montant de la dette est déduit de la fortune imposable. Il s’agit d’une configuration complexe, mais qui peut conduire à de très importantes économies.

Je refinance. Mais à quelle maturité ?

Ces dernières années les suisses ont préféré bloquer leurs taux hypothécaires sur des périodes longues, souvent de 10 ans, pour bénéficier de l’environnement de taux ultra compétitifs et assurer leur sécurité budgétaire.

Aujourd’hui la situation est différente : le taux moyen à 10 ans varie de 2,7 à 3,5% selon les Banques, alors que le taux Saron (taux indexé sur l’évolution du marché monétaire) varie entre 0,60 et 1,60%.  La différence est donc substantielle, mais bien sûr le Saron ne vous protège pas en cas de hausse durable des taux.

Alors que choisir ?

Utilisons un exemple chiffré pour illustrer la situation : reprenons l’hypothèse d’une hypothèque de 1 mn, un taux fixe sur 10 ans de 3,1% et un taux Saron aujourd’hui de 1,1%. On peut alors calculer le coût annuel du service de la dette. Pour le Saron nous allons émettre l’hypothèse de fortes variations : en année 2 ce taux passerait à 3,2%, puis les années suivantes à 6%, 5.2%, 4%, 3%, 2%, 1.5%, 1.5%, 2% (c’est un peu le scenario catastrophe en cas d’inflation persistante).

La charge annuelle se présentera comme suit (en CHF) :

On peut tirer deux enseignements de ce tableau :

• Votre trésorerie doit être suffisante pour pouvoir faire face à de fortes hausses de taux, si vous optez pour le Saron
• Au final c’est le coût total du service de la dette qu’il faut considérer. Dans notre exemple un peu extrême, la différence est de CHF 13’000.- en faveur du Saron (sans valeur actualisée des fluxs).

Conclusion

On le voit, la question de la stratégie de refinancement d’une dette hypothécaire est beaucoup plus complexe qu’il n’y parait. Et les décisions prises à la légère peuvent s’avérer être très coûteuses si l’on cumule leurs effets sur de longues périodes.

Et il existe quantités de petites (et grandes) subtilités qu’il n’a pas été possible d’aborder dans le cadre de ce document.

Il nous semble dès lors indispensable d’inscrire cette décision dans le cadre d’un bilan patrimonial global, qui tienne également compte des projets de vie à long terme, notamment la prise de la retraite, moment auquel les conditions d’octroi ou de maintien d’une hypothèque peuvent beaucoup changer.